La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introdujo importantes cambios en materia de arrendamientos, incorporando conceptos como el de «gran tenedor» o «zona de mercado residencial tensionado» y estableciendo límites en la fijación y actualización de las rentas de los contratos de vivienda.
Sin embargo, los arrendamientos de temporada quedaron inicialmente fuera de esta regulación específica al considerarse arrendamientos para uso distinto al de vivienda, es decir, aquellos destinados a satisfacer necesidades temporales y no permanentes del arrendatario.
Hasta ese momento podían distinguirse tres grandes categorías: los arrendamientos de vivienda, destinados a cubrir la necesidad permanente de residencia; los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, entre los que se incluían los de temporada; y determinados arrendamientos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como las viviendas turísticas o las viviendas universitarias.
La ausencia de límites específicos para los arrendamientos temporales, especialmente en materia de renta, favoreció la utilización de esta modalidad contractual para encubrir auténticos arrendamientos de vivienda habitual, eludiendo así las restricciones legales aplicables a estos últimos.
Con el objetivo de corregir esta situación, la Generalitat de Cataluña aprobó la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que incorpora una regulación específica para los arrendamientos temporales de vivienda y extiende a estos determinadas obligaciones y limitaciones propias de los arrendamientos de vivienda habitual.
A partir de esta normativa, cabe distinguir entre:
1.- Arrendamientos de vivienda permanentes:
Se les aplica la Ley de Arrendamiento Urbanos en todo su contenido como arrendamiento de vivienda.
2.- Arrendamientos de carácter temporal que lo sean por motivos profesionales, laborales, de estudio, de atención o asistencia médica, para situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o regreso a la residencia habitual, o cualesquiera otros usos que sigan manteniendo el requisito de la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración:
Si bien este tipo de contratos en principio deberían considerarse como contratos para uso distinto al de vivienda, se les aplicará las normas de arrendamiento de vivienda que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos relativas a la fianza, garantías, determinación y actualización de rentas, elevación de renta por mejoras y asunción de gastos generales y servicios individuales. Se aplicará incluso a aquellos contratos que si bien si establecen su duración temporal, no indican la finalidad de dicho carácter temporal.
3.- Arrendamientos para usos recreativos, turísticos, o de temporada de vacaciones (de verano u otra):
En los contratos con uso recreativo, de ocio o de temporada deberá constar esta finalidad en el contrato, acreditarse documentalmente, indicar la residencia permanente del arrendatario y depositarse junto con la fianza en el Registro correspondiente. Su regulación será la de arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
Los turísticos tendrán su propia regulación administrativa.
La nueva regulación también introduce importantes obligaciones formales. La causa que justifica la temporalidad deberá constar expresamente en el contrato y acreditarse documentalmente. En caso contrario, se presumirá que existe un arrendamiento de vivienda habitual, con todas las consecuencias legales que ello comporta.
Asimismo, si el contrato temporal se prorroga sin que el arrendatario acredite la persistencia de la causa temporal o la existencia de otra residencia habitual, pasará a aplicarse la normativa de vivienda permanente desde la fecha inicial del contrato. Lo mismo ocurrirá cuando, finalizado un contrato temporal, se formalice uno nuevo sobre la misma vivienda con el mismo arrendatario sin justificar adecuadamente la continuidad de las circunstancias que motivaron la temporalidad.
En definitiva, la nueva regulación catalana dificulta la utilización de los contratos temporales como mecanismo para eludir las limitaciones aplicables a los arrendamientos de vivienda habitual, especialmente en materia de rentas, reservando esta modalidad contractual para aquellos supuestos en los que exista una auténtica causa de temporalidad.